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Vermietete Immobilien: Kosten steuerlich optimal nutzen


Magazin der Kreishandwerkerschaft Mönchengladbach Oktober/November 2016

Vermietete Immobilien: Kosten steuerlich optimal nutzen

Bei größeren Modernisierungsmaßnahmen an Immobilien, die vermietet werden oder vermietet werden sollen, müssen die steuerlichen Folgen am besten schon vor der Maßnahme einkalkuliert werden. Denn nicht immer können die Kosten der Modernisierungsmaßnahme sofort unbeschränkt abgesetzt werden.


Aus steuerlicher Sicht stellt sich die Frage, ob die getätigten Gebäudeaufwendungen zu den sofort abziehbaren Erhaltungsaufwendungen gehören oder, ob es sich um Herstellungskosten handelt, die sich steuerlich nur über die Abschreibung in jährlich kleinen Raten auswirken. Was bedeutet das? Natürlich wirken sich die Gebäudeaufwendungen in beiden Fällen am Ende aller Tage steuerlich voll aus. Doch macht es einen erheblichen Unterschied, ob man Kosten in Höhe von bspw. 10.000 EUR sofort in voller Höhe im Jahr 2016 steuerlich geltend machen kann oder ob man 10.000 EUR über 50 Jahre abschreiben muss und somit jedes Jahr lediglich 2% von 10.000 EUR = 200 EUR steuerlich geltend machen kann. Im Jahr 2025 hätte man dann erst 20%, also 2.000 EUR der gesamten Kosten abgesetzt. Die steuerliche Geltendmachung von Erhaltungsaufwendungen ist also grundsätzlich steuerlich vorteilhafter als der Ansatz von Herstellungskosten.

Aufgrund der Vielzahl von Urteilen und der umfassenden Verwaltungsmeinung kann nachfolgend lediglich ein grober, aber hilfreicher Überblick über das Vorliegen (unerwünschter) Herstellungs-kosten gegeben werden.

Herstellungskosten

Das auch für die steuerliche Beurteilung maßgebliche Handelsgesetzbuch (§ 255 Abs. 2 S. 1 HGB) definiert als Herstellungskosten

  • a) Aufwendungen für die Herstellung eines Gebäudes
  • b) die Erweiterung eines Gebäudes
  • c) die über den ursprünglichen Zustand hinaus gehende wesentliche Verbesserung eines Gebäudes

Macht die Fallkonstellation a) weniger Schwierigkeiten, bedürfen b) und c) einiger Erläuterungen.

Eine Erweiterung eines Gebäudes liegt vor, wenn ein Gebäude aufgestockt oder ein Anbau errichtet wird. Sofern die nutzbare Fläche des Gebäudes vergrößert wird, liegt ebenfalls eine Erweiterung vor. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn die Nutzfläche eines Gebäudes durch eine zuvor nicht vorhandene Dachgaube erweitert wird oder eine Terrasse zu einem Wintergarten umgestaltet wird. Herstellungskosten liegen ebenfalls vor, wenn ein Flachdach durch ein Satteldach ersetzt wird und hierdurch ausbaubarer Dachraum entsteht. Ebenfalls ist von einer Erweiterung auszugehen, wenn das Gebäude in seiner Substanz vermehrt wird ohne dass zugleich seine nutzbare Fläche vergrößert wird. Hierunter fällt z.B. das Einziehen neuer Zwischenwände oder der Einbau einer Alarmanlage oder einer Sonnenmarkise.

Ob eine über den ursprünglichen Zustand hinaus gehende wesentliche Verbesserung eines Gebäudes vorliegt, ist noch streitbehafteter und schwieriger abzugrenzen. Entscheidend hierfür ist, ob die baulichen Maßnahmen zu einer sog. Standardanhebung von einem sehr einfachen Standard auf einen mittleren Standard oder von einem mittleren auf einen sehr anspruchsvollen Standard des Wohngebäudes führen. Dies ist der Fall, wenn in mindestens drei der vier Ausstattungsbereiche Heizung-, Sanitär- und Elektroinstallationen sowie Fenster nicht nur eine zeitgemäße Modernisierung, sondern eine deutliche Funktionserweiterung vorgenommen wird mit der eine deutliche Steigerung des Wohnkomforts einhergeht.

Eine Standardanhebung bspw. nur in den Bereichen Heizung und Fenster reicht folglich grundsätzlich nicht aus, um (ungewünschte) Herstellungskosten anzunehmen. Sollten jedoch drei der vier Ausstattungsbereiche betroffen sein, sollte dargelegt werden können, warum lediglich eine zeitgemäße Modernisierung des Wohngebäudes durchgeführt wurde. Reine Reparaturarbeiten - selbst in allen vier Ausstattungsbereichen - führen hingegen grundsätzlich nicht zum Ansatz von Herstellungskosten.

Vorsicht bei anschaffungsnahen Aufwendungen

Völlig losgelöst von der zuvor beschriebenen Prüfung, ob Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwendungen vorliegen, ist innerhalb der ersten drei Jahre nach der Anschaffung eines Gebäudes darauf zu achten, dass die Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen einen bestimmten Umfang nicht überschreiten. Sollten diese Aufwendungen netto (also ohne die Umsatzsteuer) 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes überschreiten liegen sog. anschaffungsnahe Herstellungskosten vor, die nur im Wege der Abschreibung steuerlich geltend gemacht werden können. Bis auf sehr wenige Ausnahmen sind sämtliche Aufwendungen, die innerhalb der 3 Jahre angefallen sind in die Prüfung der 15%-Grenze einzubeziehen, vgl. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG.

Beispiel:

Inga Klein ist Lehrerin und besitzt eine Eigentumswohnung in Venn. Diese hat sie im Januar 2014 für 160.000 EUR inklusive sämtlicher Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar etc.) angeschafft. Auf ihren Anteil am Grundstück entfallen hiervon 60.000 EUR. Für das Gebäude (die Wohnung ohne Grundstück) hat sie also 100.000 EUR bezahlt.

Bis Dezember 2016 hat sie für diverse Reparaturarbeiten, das Verlegen von Fliesen und Laminat inklusive Materialkosten und einige Lackierarbeiten insgesamt 19.040 EUR brutto bezahlt. Im März 2017 berichtet sie ihrem Steuerberater von den bereits durchgeführten Maßnahmen und glaubt, sie müsse aufgrund der hohen Kosten eine riesige Einkommensteuererstattung erhalten. Dieser rechnet nach:

Ermittlung der 15%-Grenze: 15% von 100.000 EUR = 15.000 EUR.

Diesen stehen 19.040 EUR / 1,19 = 16.000 EUR an Aufwendungen ohne Umsatzsteuer innerhalb der ersten 3 Jahre nach der Anschaffung gegenüber. Die 15%-Grenze wurde somit „gerissen“. Es liegen anschaffungsnahe Herstellungskosten vor, die über 50 Jahre abgeschrieben werden müssen.

Fazit:

Eine Prüfung der steuerlichen Auswirkungen geplanter Maßnahmen an Vermietungsobjekten sollte bei wesentlichen Investitionsvolumen immer vorab erfolgen.

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